中国蓝筹地产看宏观：樊纲五问中国房地产

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发布时间：2024-12-19
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【概要描述】2017年第十四【sì】届中国蓝筹地产年会现场，樊纲的演讲题目是《中国城市化进程与房地产市场发展》。他直言，产能过剩还【hái】没清理完毕，债务没有清理完毕，民营企业投资艰难，所以对中国经济，他个人的情绪没有那么乐观。当然，在总基调上，他亦不是完全的悲观论者【zhě】，具体在房地产领域方面，他觉得中国高增长的故事依然没有结束，房地产市场走了一段弯路，潜力依然巨大，在演讲中，他通过五个方面剖析，房地产如何正常稳定增长。第一、需求上，缺乏房产税这样的自动稳定器，如果需求方有了自动稳定器，就用不着限购，用不着采取行政【zhèng】措施，税收和【hé】杠杆自动可以起到稳定房地产的作用。第二、供给上，最大的【de】问题是城镇化战【zhàn】略出了问题，以前是城市化政策，现在是城镇化政策，鼓励小城镇发展，限制大城市发展，相应地，小城市供地用不完，但这30年，绝大多数人口是向大城市迁移的。城市化的基本逻辑是经济效益，规【guī】模效益，聚集效益，是因为大城市能够节约资源，能够为更多的企业创造发展条件。土地节奏没有跟上人【rén】口城市发展规律，这是一个问题，当然国土部声明了，减少或者【zhě】停止向人口流出的小城市供地，增加对大城市的供地，这是开始进行调整的迹象。第三、解决房地产问题的根本还是需要

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中国蓝筹地产看宏观：樊纲五问中国房地产

【概要描述】2017年第十四届中国蓝筹地产年会现场，樊纲的演讲题目是《中国城市化【huà】进程与房地产市场发展》。他直言，产能过剩还没清理完毕，债务没有清理完毕，民营企业投资艰难，所以对中国经济，他个人的情绪没有【yǒu】那么乐观。当然，在总基调【diào】上，他亦不是完全的悲观论者，具体在房地产领域方面，他觉得中国高增长的故事依然没有结束，房地产市场走了一段弯路，潜力依然巨大，在演讲中，他通过五个方面剖析，房地产如何正常稳定增长。第一、需求上，缺乏房产税这样的自动稳定器，如果需求方有了自动稳定器，就用不着限购，用不着采取行政措施，税收和杠杆自动可以起到稳定房地产的作用。第二、供给上，最大的问题是城镇化战略出了问题，以前是城市化政策，现在是城镇化政策，鼓励【lì】小城镇发展，限制大城市发展，相应【yīng】地，小城市供地用不完，但这30年，绝大多数人口是向大【dà】城市迁移的。城市化的基本逻辑是经济效益，规模效益，聚集效益，是因为大城市能够节约资源，能够为更多的企业创造发展条件。土地节奏没有跟上人口城市【shì】发展规律，这是一个问题，当然国土部声明了，减少或者停止向人口流出的小【xiǎo】城市供地，增加对大城市的供地，这是开始进行调整的迹象。第三、解决房地产问题的根本还是需要

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2017年第十四届中国蓝筹地产年会现场，樊纲的演讲题目是《中国城市化进程与房地产市场发展》。

他直言，产能过剩还没清理【lǐ】完毕，债务没有清理完毕，民营【yíng】企业投资艰难，所以对中国经济，他个人的情绪没有那么乐观。

当然，在总基调上，他亦不【bú】是完全的悲观论者，具体在房地产领域方面，他觉得中国高增长的故事依【yī】然没有结束，房地产市场走了一段弯路，潜力依然巨大，在演讲中，他通过五个方面剖析，房地产如何正常稳定增长。

第一、需求上，缺乏房产税这样的自动稳定器，如果需求方有了自动稳定器，就用不着限购，用不着采取【qǔ】行政措施，税收和杠杆自动可以起到稳定房【fáng】地产的作用。

第二、供给上，最大的问题是城镇化战略出了问题，以前是城市化政策，现在是城【chéng】镇化政策，鼓励小城镇发展，限制大城市发展，相应地，小城市供地用不完，但这30年，绝大多数人口是向大城市迁移【yí】的。

城市化的基【jī】本逻辑是经济效益，规模效益，聚集效【xiào】益，是因为大城市能够节约资源，能够为更多的企业创造发展条件。土地节奏没有跟上人口城市发展规律，这是一个问题，当然国土部声明了，减少或者停止向人口流出的小城市供地，增加对大城市的供地，这是开始进行调整的迹【jì】象。

第三、解决房地产问题的根本还是需要解决战略性和制度性的问题，而不是简单地把房地产问题归结于货币问题，这次钱没有去股市，说【shuō】去了房地产，这次怎么就到了大城市【shì】，没有到中小城市去？得给解释呀，货币多了是一个似是【shì】而非的说法。

第四、中国经济的问题是产能过剩、库存积压等结构性问题，结构性改革与企业的【de】改革、经济周期等有关。他以房地产为案例，房地产过剩就会造成泡沫，甚至崩盘【pán】，但具体在中国房地产市场，连首付都可以是贷款了。

樊纲认为，在这种紧【jǐn】急情况下，政府采取措施对的，后面要加紧【jǐn】做一些正确的事情，改变一些过去【qù】的战略，过去的政策，过去的做法，使房地产市场能够稳定健康发展，然后逐步地要退出行政性的手段，退出有钱不让买房子的使人搞离婚买房的行政措施。

第五，房地产与地价的关系。为什么房子贵？是因为地价贵，土地是拍【pāi】出来的，因为预期是这个地方未来的房价比现在的房价高。是预期导致了价格提高，土地的价格是房地产价格的派生价格。假如政府不管，就让市场继续热着，价格会涨两三年，放任大家炒房，地方政府地价卖高了，收钱多了当然也高兴，房地产商也高兴，投资者们也高兴，终于有投资机会了。然后【hòu】呢？两三年【nián】以后呢【ne】？那就是什么叫硬着陆，什么叫崩盘，什么叫危机呀。

最后，他认为，解决房地产问题的【de】根本还是需要解决战略性和制度【dù】性的问题，中国房地产的问题，和中国经济问题是一致的，都是产能过剩、库存积压等结构性问题，结构性改革与企业的改革、经济周期等有关。

面临【lín】中国经济的走向，他研判道，“这一轮的问题还没有清理完，还要清理一段时间，多长我不知道，但是借鉴上次恐怕有一段时间，现在就想想多少过剩产能没有清理完，多少债务没有清理完，压着民营【yíng】企业投资很难上升，经济就很难恢复正常增长，加【jiā】上国际经济逐步恢复，大概【gài】就是这样一个基本的判断，我们的L型走到底了，在徘徊，我们要用历史的眼光，前后的眼光看中国的经济。”

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